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这8步做好了,完美交付妥妥的!(附交付专题集)

发布时间:2020-12-04来源:分享:

距离2020年结束仅剩29天,即将迎来交付大潮。


纵观全年,房地产行业从年初黑天鹅到中央坚持“房住不炒”不变,再到“三道红线”重压,2020交付季无疑成为全国各地楼盘交付及业主对开发商的重要考验。


交付大考下,如何用实实在在的产品力交出满分答卷?


如何为坎坷的2020画上完美句号?


而“交付”虽只有区区两个字,但背后却包含多方面的影响因素,下文从住宅产品交付现状出发,简单剖析引起业主维权的几大原因,并就做好交付全流程管控的8大关键点做深入分析,避免“交付潮”变成“维权潮”,助力行业实现完美交付!


一、交付现状:业主投诉增多,对质量关注度高


“完美交付”不仅代表当天收楼率及当时段的业主满意度,还可为品牌背书,成为企业品牌“名片”,将带来一系列诸如“好口碑、品牌美誉、新产品的营销点”等良性反应。


反之,“交付即维权”现象屡见不鲜,其影响并非绝对负面,通过对此类问题的收集与分析,可以给产品乃至企业以指导,下文主要针对业主关注及投诉点及深层次的原因做阐述与分析。


01 业主投诉集中在施工质量


中国消费者协会官方网站公布,2019年全国商品房消费领域质量问题、装饰装修问题以及售后服务纠纷频发。投诉背后反映出房屋质量存在问题,即收房后出现墙体裂缝、楼板开裂、屋面渗漏、墙皮脱落、家用设施安装不到位等质量问题。



02 质量缺陷仍是业主关注和投诉的重点


从2019年 “房屋及建材类”受理投诉统计表中可以看出,虚假宣传、交付质量等问题仍是小业主投诉重点,此类问题长期未得到彻底解决且容易被忽视,其背后显露出基础质量管控力的不足,并由此引发一系列问题,如:销售与实际货不对板、隐蔽验收与标准不符、偷工减料、渗漏、开裂、空鼓等。



渗漏



隐蔽验收与标准不符


03 业主对房屋质量不满意的原因源自多方面


从下图可以看出,业主对房屋质量不满意,提出的返修问题存在多类型、多部位的特点,深圳瑞捷深入分析其原因后发现,主要源于以下几点:


· 施工中的基础质量不达标,影响完工后正常使用的感受效果;


· 材料的下料与安装的精度不高,组装后使用不顺畅甚至有异响;


· 成品保护措施不足,出现了难以修复到完好如初的损伤破坏;


· 产品材质耐候经久性不强,相关部品、材料、关键五金件无法确保持久耐用可靠。



某标杆返修数据


由此可以看出,房地产行业正转向品质时代,竞争也日益激烈,一个项目是否成功已不仅仅是单纯的建成房子,更重要的是如何借助项目交付提升品牌形象和业主满意度,其中精装交付尤为重要,其背后涉及到多方面、多链条协作以及相关全流程的管控。


二、交付全流程管控的8大招


通过对工程缺陷案例的收集与分析,可以发现有以下几种情况:


· 图纸会审、产品设计深化不足,主要原因是客户思维缺失;


· 进度紧张、赶工情况严重,可能导致质量无法保障;


· 成品保护、工序交接的不到位,易引起工艺质量与通病问题频发。


以上均是过程管控中的几个重要节点,而完美交付的关键正在于交付统筹和过程管控。


交付统筹即保障统筹风险梳理工作开展,项目团队各专业体系依据客关要求,高效高质量的执行与交付风控管理相关的梳理工作。同时,根据管控过程中发现的问题督导项目团队进行妥善应对,对于重点问题联合相关专业体系推动、解决,因而过程管控至关重要。


其工程管理思路有三大关键点,即:


·策划管理-使其计划可控;


·组织管理-使其管理有序;


·过程管理-使其过程管控。





基于上述工程管理思路,下文针对精装房交付的前期过程进行深度剖析,讲解精装房交付前期过程管控要点,含进度计划、检查体系、整改销项、样板先行、风险预控等,以期全方位管控精装交付前期,降低集中交付时的交付风险,从而保障完美交付。



1个进度计划


没有合理工期,难有优质工程。


合理的工期排布策划是精益管理的基础,本文以某标杆为例,剖析工期排布的考虑因素及要点及总工期控制点。


工期排布细化考虑因素中除了考虑正常的技术间歇、组织间歇、春节、雨季、特殊自然条件、政府停工等因素外,还需综合考虑项目交付时间、标段、楼栋、交付量等实际情况,若项目楼栋、套数多,建议按流水进行排布。


工期排布要点含总工期、装修单位进场时间、各楼栋界面移交时间、防水施工、湿作业施工、吊顶、腻子与涂料、木作、部品安装、甲分包与甲供材料进场时间、工地开放、细部整改、保洁关门等,项目在进行工期排布策划时,应尽可能细化。 



某集团标准工期


2重检查体系


为保障最终的交付质量,可借助双重检查体系来进行质量检查,即过程评估检查和模拟交付评估,过程评估检查为项目部日常检查、公司月度评估、集团评估,模拟评估则是体现在3次精装模拟交付评估验收。


3方咨询管理


第三方作为项目管理补充,其定位为项目专项工程师,提升管理细度(约60-90户/人),主要表现在四个方面,即界面移交、过程管控、专项整改、模拟验收,各部分涵盖内容详见下图。



4大整改销项


整改销项可从专项销项、物业销项、开放日问题、栋号长扫楼方向出发,通过相关问题跟踪整改销项,保障工程质量改进到位。


· 专项销项针对渗漏、两边三线、开裂等较为严重的质量控制点;


· 物业销项关注实测实量、观感专项、功能测试专项等;


· 开放日问题是针对性的解决业主关注问题;


· 栋号长扫楼是进行最高标准排查与销项。



此外,笔者针对观感质量控制关注的“三边两线”做重点分析(门边、窗边、线盒边、门套线、踢脚线收口),其应坚持“横平竖直、毫米误差”的原则,关注涂饰面的平整度与色差,门窗、木作、部品磕碰、划伤、色差、发黑、变形,墙地砖排版、勾缝与接缝宽度,门窗、水槽及沐浴屏渗漏、部品部件安装…



墙地砖勾缝



阳台门槛石做法


5道门把关


5道关门即专项、分段、点对点、保洁、扫楼关门,旨在从头到尾、从上到下、从粗到细做问题的关闭,质量的把关以及品质的保障,多方合力使其达到完美交付的状态。



6步样板品控


样板先行即从开盘前20天到交付前两个月可通过样板进行质量把关,公司层面建立各项节点的标准做法,主要目的是建立品质标准(隐蔽工程、观感质量),尤其要关注空鼓、开裂、渗漏等质量通病防治,提高一次成活率,减少返工与客户投诉,下图为6步的关键点。



7天细部质量提升


细部整改阶段可成立专项小组,由项目部牵头,工程平台把控标准,专项提升各分项的品质,并建立起即时奖惩措施,确保完美交付,可参考某标杆房企做法,考虑到各专业线职能不同,其从户内品质、外立面专项、公共部位(地库)、景观专项方向出发,力求短时间内提升细部质量,各组关注重点如下:


· 户内品质检查组:各材料交界面、阴阳角、保洁质量、涂饰面质量等;


· 外立面专项小组:阴阳角收口、EPS线条、污染处理、表面平整度、阳台顶面等;


· 公共部位(地库)专项小组:同户内品质检查组,以及地库渗漏、防火门手头、地下室官网的观感、涂饰面观感等;

· 景观专项小组:石材破损苗木支护、露土草皮平整等。



8维风险预控


房子要想交的又快又好,跟交付前的风险管控息息相关,完美交付的关键就在于是否能及时规避风险,以保障最终的项目质量。


笔者总结标杆服务经验及分析业主关注点等发现,这8大风险应重点防范,即材料风险、劳动力风险、进度风险、质量品质风险、成品保护风险、安保风险、资金风险以及组织管理风险。


风险管控应对症下药,针对不同维度的风险,需采取不同的预控措施,各维度风险预控措施详见下图。



结语


2020年楼盘交付量增大,基数增大的同时,风险也就随之而增加。面对严峻的行业考验,完美交付更不能只是一句口号,它更多的是要落实到具体的实践中去。开发商以用户思维为导向提升产品力的同时,可以通过做好过程管控,把好各个节点的质量,保障交付品质,真正做到放心、用心、完美交付,让业主满意。


瑞捷工程研究院已建立了相关的交付专题进行深入研究,后续也将持续分析一户一验、交付前风险预控、交付前准备工作等,更多精彩内容敬请期待。

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